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小夫妻20万定金都付了,卖家突然不认账!房子我公婆的,我说了不算…

新疆949交通广播2018-08-09 21:56:11

本文为杭州交通918综合发布

来源:钱江晚报(qianjiangwanbao)

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对一对北方来杭、没有家底的年轻小夫妻来说,在杭州买一套学区房有多难。

当他们咬紧牙关,与“卖家”签下“购房意向”之后,拿出20万定金,恰逢此时学区房消息明朗,“卖家”出状况了,“哎呦,这套房子是我公婆的啦,我说了不算的”“现在人家卖的价格都要高好几十万呢”,最后,对方没有再签订正式购房合同。这个交易就这样黄掉了。

“购房意向”有没有法律效力,这样出尔反尔要不要承担责任。前两天,杭州拱墅区人民法院一审判决,“购房意向”为有效合同,具有约束力,既然原房东不同意出售,那么“意向合同”解除,但是那个替公婆签意向的儿媳要承担违约责任,按合同约定违约金为总房价的10%,判赔25.5万元。


网络配图,来源:视觉中国


公婆的房产

一直是儿媳在打理

去年3月28日,杭州出台房产新策,杭州户籍单身限购一套,实行认房又认贷调控政策。

4月,杭州各城区2017版学区陆续划定。大约在4月15日之后,各小区所归属的学区到底是哪里,由此流传开来。

一对从北方来杭打拼的小夫妻,就是在这当口看好房子,并与对方签下《购房意向合同》。

小夫妻结婚6年,宝宝5岁,之前在杭州城北和新南苑买了套小房子。小区旁建起杭州育才京杭小学(由优质民办育才中学托管的公办小学)。他们想在同一个小区换个三居室。

去年3月,小夫妻卖掉小房子,每平方米2.5万元;然后迅速看中同小区93平方米大房子,挂价250万元(出租状态)。

小夫妻按照留在中介的房屋联系人电话打过去。对方是个热心的阿姨,回复,是255万元。小夫妻说,好!对方又说,还有6个月租赁,小夫妻也认了。

后来才知道,这个热心阿姨是房东夫妇(九旬高龄)的儿媳妇。4月15日,阿姨拿来了房东老夫妇身份证原件及拆迁协议原件,说由她代签意向书。到时签正式合同,公婆只要跑一趟。双方以255万元的价格签下意向。之后,阿姨去办房产证(因回迁安置房,之前一直拖着没办房产证),双方说好房产证一办好就过户。

没想到之后房东就没动静了。而阿姨的说辞变了:“卖房子的事情我做不了主的。”小夫妻直接懵了。

网络配图,来源:视觉中国

当时代理房产的中介跟记者说,和新南苑是回迁房,2015年之前房价没什么大动。“等4月15日后学区的事情定了,价格蹭蹭往上”。中介印象中,就在4月份,该小区房价每平方米涨了两三千元。

不过阿姨一直没有明说,不想履约是因为房价。

当时在庭审中,当庭播放了一段录音,是小夫妻在得知那位阿姨不想卖房时跟她的通话——小夫妻说:“我们两个人父母都是农民,靠不到的,在杭州的一切都是靠我们自己的,要不,我们加一万。”阿姨:“哎呀,这个事情我做不了主的。”小夫妻:“要么加3万,卖给我们么好了……”

小夫妻电话里苦苦哀求。而后小夫妻在其他中介看到了这套房子挂牌价格为285万元,当场落泪。

两周后,学区房消息敲实,房东直接说:房子我不卖了!


庭上房东一家强调媳妇无权代理

所以合同无效

在这个官司中,小夫妻是原告,房东老夫妇和他们的儿媳,是被告。中介公司作为第三人出庭。

小夫妻和中介都举证,一直以来,这套房子都是儿媳出面打理。中介说,儿媳一直口口声声,房子是老两口留给她女儿,即孙女的,因为孙女还小,所以由儿媳打理。而且从2009年开始,儿媳一直将此房交给该中介出租,租金也是由中介直接打入儿媳的账户。签订《购房意向合同》的当天,儿媳也是拿着老两口的身份证原件以及回迁协议原件来的(当时还未办房产证),说是照顾老人,让老人跑一趟就够了。

被告方面在庭上说,儿媳对该房产无权代理,没有得到过老两口的书面授权,《购房意向合同》是无效的。定金退还就可以了,原告方其他应该没有多大损失。


一审法院认定合同真实有效

法庭审理后认为,意向合同有媳妇的签字捺印,为签约人真实意思的表示,内容形式也没有违反法律规定,所以是有效合同,对双方具有约束力。

但是,现在真正的房东老两口明确表示没有授权他人处分房产,对媳妇的行为不予追认,这样一来,房子确实就不能卖了,这件事情就应该由儿媳来承担相应的民事责任。

法院认为:当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则,而这个案子中的儿媳为了订立合同,称自己有权处分该房产,而原告方因为她是房东的儿媳所以与她签订合同,而丧失与真正房东签订合同的买房机会。所以法院认为儿媳应该承担违约责任。

最后,一审法院判定,购房意向合同解除,儿媳支付原告方25.5万元的违约金。

这对小夫妻最后还是买了房,去年6月底买了再往北一公里吉如家园的房子,114平方米,近300万元。吉如家园是卖鱼桥小学文澜校区的学区房。据中介估算,4月份到6月份,吉如家园的房价也上涨了2500多元每平方米。也就是说,这么一耽搁,小夫妻要多付三十万元。

而房东不肯卖的和新南苑的房子,记者昨天查询,单价已接近4万元,也就是说,这套93平方米的房产价格已经将近370万元了。当时在庭上,原告的律师就说了句,涉案房屋已涨价100万元。如果被告承担违约责任,也已经从违约行为中获得预期房屋价格上升的利益。

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