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为什么借贷的时候一般以70%为最高成数?

西安天正评估2018-05-15 19:34:54

在办理住宅抵押贷款业务的时候,通常金融机构(银行)是以70%作为贷款成数,这当中涉及到房屋抵押价值和变现价值的关系。那么为什么会以70%作为最高贷款成数?房子在快速变现的时候又会受到哪些因素影响?今天的估价知识小课堂就为大家理一理其中的关系。



抵押价值、变现价值内涵



房地产抵押:指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

抵押价值:估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

快速变现价值:估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值。



举个例子,小明将100万的房子以70万抵押给银行,当小明无法偿还借款的时候,银行为了回笼资金将房子低价出售得到60万。

那么就可以简单理解为100万是抵押价值,60万是快速变现价值,70万是贷款抵押价值。当然,在实际处理过程中会存在更多更复杂的情况,需要估价师根据实际情况进行评判。

房子在快速变现的时候会受到哪些影响?



房地产由于价值较大且独一无二、不可移动等特性,交易手续较为复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生,变现能力较弱。而当房子出现问题需要快速处置的时候,很多因素的影响都可能加大其变现难度。

1、权属的完整和清晰

在实际生活中,房子由于其价值较大,因而在需要资金周转的时候会将其抵押或者变卖给第三方以获取资金,但过户手续时间长且复杂,很容易在处置的过程中发生矛盾,最终导致难以推动,变现困难。因而权属的完整和清晰是变现过程中一定要弄清的问题。

2、房屋实际转让难题

房子往往是家庭的产物,中间涉及到很多利益人,且很可能是债务人的唯一住房或已对外出租且租期未到。在这样的情况下,房子一旦出现问题需要处置,唯一住房人无地可居会导致非常麻烦的情况。另外,如果租赁合同在抵押合同前,那么租赁合同的优先级更高,因而无法在租期内进行处置,自然也会影响变现能力。

3、市场活跃度

市场的购买需求对房产的变现能力影响是显而易见的,在市场活跃期,变现能力相对较强,反之则弱。另外也与房产的价值有关,一般来说价值越大,变现能力越弱。

4、时间周期

抵押房产在变现时会直接受到市场活跃度的影响,这样一来变现时间周期的不确定也会成为抵押房产变现的不确定因素。

5、房屋自身因素

房子本身的价值、开发程度、周边环境配套、通用性等等因素都会影响到最终的变现能力。

 研究过房屋的变现难度之后大家应该也明白为什么在抵押的时候房屋价值会打个折了吧,这主要是银行等金融机构为规避风险而做出的风控措施。之所以是以70%作为临界点,一方面这是国际通用的贷款限额。另一方面,从房地产市场角度来看,楼市在短期内暴跌30%的可能性是非常小的。

注:本文由中估联-中国房地产估价数据中心小岚整理




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