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三石一宅|婚前婚后,男方女方,房子到底是谁的?

三石一宅2018-06-13 04:12:07

“ 听,金主任的话! ”

三    石          宅   




前两天,男神张智霖上了热搜,男神豪砸九千万港币(约八千万人民币)买房,却没写老婆袁咏仪的名字


but,so what?


即使没写老婆名字但也是两人婚后共同财产,

男神还在今年结婚纪念日上双手奉上了公司一半的股份做纪念日礼物,

区区一个房子加不加名字对他们来说似乎真的不重要。






关于买房的5种情况


结婚买房,在大多数人看来

是豆浆配油条般,固定搭配着


买房结婚,乃人生中两件大事!房子呢,是婚前博得丈母娘青睐的神器,同时也是离婚时房产纠纷的重要对象。



这几年关于买房后怎么写名的事一直是购房者最在意的,因为现在房子的价格真不是一般人能承受的,很多事情不得不防,就像老百姓都知道的一句话“不怕贼偷,就怕贼惦记”。



01

婚前买房


我国《婚姻法》第十八条规定了婚前财产为一方财产,即婚前买房写了谁的名字,房子就属于谁。但如果夫妻双方婚后对房屋产权登记的加名行为,视为是一方对另一方的自愿赠与行为,房产为双方共同拥有。


出资情况

房本署名

       司法实践处理







结婚前取得房屋产权,房屋落在自己名下,并还清个人贷款或是全款买房的

房屋属个人财产

结婚前已还清全部贷款,但婚后才取得房本的,房屋落在自己名下的

仍认定为夫妻一人财产,另一方无权要求分割

结婚前已支付了房屋首付款,并向银行贷款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的

司法实践中将该房屋认定为个人财产,而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分;而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

房屋落在对方名下

通常是出资方不具备购房条件的,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。

房屋落在双方名下

房屋算夫妻共同财产;离婚时不考虑出资情况,一律平分。




双方出资

房屋落在夫妻二人名下

房屋属于夫妻共同财产,离婚时不考虑出资状况,一律平分。

房屋只是落在一人名下

如果在同居期间,那法院基本会按共同生活期间、  以结婚后共同使用为目的,作为共同共有处理,通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间购房,按共同财产处理还是按借款或赠与处理,不确定,法官会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判定,没有统一定论。



举个小栗子:

A、B共同出资买房——写A名——B无出资证明、A不承认B出资——房子属于A所有

提醒:若B有出资证明(例如转账、消费的证明)双方就会共同所有,所以一定要保留证明。


02

婚后买房



我国《婚姻法》第十七条则规定了夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产,即婚后买房即便只写了其中一方的名字,这套房子也是属于夫妻双方的,离婚时可以参与财产分割。如果是婚前一方贷款买的房子婚后两人共同还贷,则婚后共同还贷的部分属夫妻双方所有。


出资情况

房屋产权证署名

 司法实践




一人以婚前个人财产出资



房屋落在自己名下

如果房屋已经支付了全部房款,房屋算是个人财产的转化,算是个人财产

如果房屋只是支付了全部首付款,房屋按个人财产处理;只不过房屋尚未偿还的部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产,属共同共有

房屋落在双方名下或是对方名下

房屋算是共同财产,实际算是一方对另一方的赠与,夫妻双方共同共有房屋产权。



双方用共同财产买房


房屋落在双方名下


典型的夫妻共同财产



只是落在一方名下

落户在未成年子女名下


仍然算是夫妻共同财产


一般视为未成年子女财产,有抚养方暂时管理




03

父母出资买房



时间

出资人

房屋登记

司法实践












一方父母(全额)出资

出资方子女名下

房屋属于夫妻一方婚前个人财产






一方父母支付了房屋首付款



出资方子女名下

由夫妻二人共同还贷,则离婚时一般会将房子判归登记方所有,由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(包括本金和利息)及其产生的增值,则由得房子的一方对另一方做出补偿。


另一方子女名下

一般情况下也认定为夫妻共同财产,而非登记方的个人财产,非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

双方子女名下

应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有,并进一步约定了各自份额,则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定,则视为等份共有。



 双方父母均出资

房子落在夫妻双方名下

房子属于夫妻共同财产;应当认定父母的出资为对各自子女的赠与,而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

房子落在一方名下

房子属于夫妻公共财产;应当认定为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定,应认定为双方按份共有。













 一方父母全额出资

房子落在出资方儿女名下

房屋属于个人财产;婚姻法司法解释规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

房子落在对方名下(或双方)

房屋仍属于夫妻共同财产;除非有父母出资时的书面约定或声明,证明此出资是赠与自己子女一方的,一般会认定为对双方的赠与,离婚时按夫妻共同财产进行分割。

一方父母部分出资(或付首付款)婚后双方共同还贷

房子落在出资方子女名下(或双方子女名下)

房屋应认定为夫妻共同财产,父母出资部分视为对双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分。




双方父母出资


房子落在一人名下

这种情形较为常见,而且争议颇多,司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释(三)》规定,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。

房子落在双方名下

房屋属于夫妻共同财产。



04

没结婚却分了

出资买房

1.如果房子登记在男方名下,且女方也出钱了,那么分手时,房子归男方所有,男方应当返还女方钱财。但有个前提,即女方有充分的证据证明自己支付了房款,如果没有证据,也很难得到保障。

2.如果房子是登记在2人名下,但产权上未记载份额,双方也没有另外约定份额,则按共同共有一人一半。

3.如果写的是2个人的名字,且约定好了分配比例,则一方需支付另外一方其支出的首付费用,房屋增值部分则按照出资比例进行分割。



05

不予处理的情况


离婚判决时对房产不予处理的情况


           情形

        司法实践

离婚时尚未取得房本:

夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,但房屋增值,离婚时,尚未取得房产证的房屋。

没有房本前先住着,有了房本后另行起诉。

          房本有第三人名字

法院一般不会将其主动追加为第三人,而是采取如下措施:

(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理,由当事人另案起诉;

(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产之诉的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。





房子分割的6种特殊情况


一、小产权房分割


已被有权机关认定为违法建筑的小产权房,不予处理;

但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处理。


对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其使用做出处理。 



二、公房承租权的分割


属于直管公房的,可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。


属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方获得补偿;但经产权单位同意的,可以确定由另一方承租或共同承租。



三、经济适用房、两限房的分割


由一方在婚前申请,以个人财产支付房屋价款,婚后取得房产证的,应认定为一方个人财产;


婚后以夫妻双方名义申请,以夫妻共同财产支付房屋价款,离婚后取得房产证的,应认定为夫妻共同财产。 



四、标准价购买公房的分割


婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”, 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产


五、约定服务条件房产的分割


夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。



六、优惠购房权性质与折算


农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益,但并非优惠取得的物权本身。





答疑


一、当房产证上只有一个人的名字时

A和B结婚前全款买了房,房子是A的?


解答:必须的!A婚前全款买的房属于A的个人财产,婚后也不会自动转化为夫妻共同财产。万一离婚,这套房子仍属于他一个人。


婚前A贷款买了套房,房子是A的?


解答:不一定。结婚前A买房,房产证就他的名,婚后两人一起还贷。万一分了,两人是可商量的。

无法达成协议,法院可以判房子归A,共同还贷的钱和房子的增值则由A补偿B。


婚后A爸妈全款买房登记在A名下,房子是他的?


解答:肯定的。婚后由一方父母出资为子女购买的房子,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与。离婚时,另一方无权要求分割。


二、房产证上写着两人的名字时

A全款买房,这房子归他俩?


解答:不一定!A和B在结婚后全款买了套房子,房产证上写了两个人的名。他俩若离婚,如果B没证据能证明她买这房子时出了钱 ,在财产分割时,仍会判给A。


AB俩人一起贷款买房子,房子属于俩人?


解答:是,若是A婚前贷款买的,婚后加上B的名字,那婚后房子增值和共同还贷的部分除夫妻另有约定外,应视为共同财产。如果是婚后俩人凑首付一起贷款,自然也视作共同财产。


房子是A的父母买的,写了两人的名字,属于他俩?


解答:如无“借条”等其他证据,父母出资也会被认定为赠与夫妻二人,归双方共有。即使AB闹离婚,父母也无权索回出资款。





以上是关于婚前婚后房产的所有了!但小编想多说两句,婚前协议规划虽然有备无患,但如果真的遇到了对的人,也可以选择互相信任!


希望所有人都能嫁给爱情!不会遇到财产分割的情况,一起携手一辈子。彼此陪伴的日子,才是最幸福的!


金主任永远跟你在一起哟


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微博:@1048金磊 





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