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大校场机场搬迁后,南部新城VS江北新区怎么选?拼规划、房价和配套

365南京二手房2018-09-25 19:38:53



随着国家级新区的落地,江北新区炙手可热起来,大有代言城市未来新中心之意。不过,向来拥护城市向南的看客们坐不住了,纷纷把南部新城搬上台前来应战。那么未来城市新中心究竟在哪里?买房究竟该从哪个区域下手?梳理城市的发展脉络不难发现,城市向南、向北已成这轮话题的最后之争。接下来,就让两大区域纷纷亮出筹码,正式PK一番。


拼规划:CBD、交通枢纽及医疗教育间的较量

江北现在什么这么热?简而言之,就是规划给力,而南站高大上的规划也是底气十足。


规划面积:江北新区>南部新城


南京江北新区近期建设规划(2015-2020年)显示,江北新区总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道,总面积约2451平方公里,占全市的37%。国务院批复国家级江北新区规划范围为788平方公里。其中江北中心范围规划2020年城市人口规模为123万人,城市建设用地为148.2平方公里。


根据规划,南部新城涵盖164平方公里规划控制区、66平方公里建设协调区、32平方公里核心开发区,居住人口为160万人。


江北的“新街口”PK南部新城“智慧新城+门户”



江北的“新街口”——浦口中心区,定位成服务江北及苏北、皖北等更大区域的城市综合服务中心,中心区占地约16平方公里,将融合商业商务、文化休闲、健康医疗和生态宜居等多种功能。浦口中心区包括了中央商务/社交区、浦口历史文化区与国际健康服务社区三大发展组团。其中,中央商务/社交区规划打造成独树一帜的滨江CBD。


南部新城方面,在关于“南部新城”发展战略规划中,南京南站、红花机场被定为核心区域。南京南站定位为“金陵新门户,秦淮新天地”,3倍于河西的体量强化其空间形态和景观的建设,展现城市活力中心的形象;红花机场地区则以“智慧生长”的理念,从城市、生态、历史、街道、多维等5个方面展示。规划之下,南部新城或成为继新街口与河西后南京的又一主城区,未来南京的第一门户。


“国家级”南京北站PK“亚洲级”南京南站


根据江北新区的规划,在跨江交通联系方面,规划共形成11条高快速路跨江通道,其中高速公路跨江通道2条,快速路跨江通道9条,跨江通道平均间距达到5-6公里,江南江北的交通联系将更加便捷。而区域内的南京北站则规划成国家铁路部门确定的南京铁路枢纽总图中三大铁路客运枢纽之一。规划区内共计轨道3号线、4号线、15号线、宁滁南线、宁滁北线5条轨道线。


南京南站,作为“亚洲高铁第一站”,涵盖8条高铁,1、3、6、12号地铁,30分钟即接驳机场130条航线。


此外,医疗方面,江北新区规划医院32所,其中保留15所,新建8所,异地新建2所,原址扩建6所医院,近期保留远期转移为社区中心1所;教育部分,规划小学142所。南部新城医疗中心项目(一期)占地面积约61502.3平方米,拟建设总规模1500张床位的综合医疗机构。据相关材料显示,光南站新区内的学校数量有可能达到13所。


此前,有专家表示,南部新城的规划最多需要10年时间。而1000亿对于南京南站的投资建设,对拓展城市空间、优化城市布局,对南京南部地区的带动作用将大于奥体中心工程对河西发展的带动作用。对于江北新区规划的推进,初期规划时间至少为5-10年。


拼现状:涨价、热销成江北主旋律 南站站稳2字头

自国家级江北新区落定后,江北区域内涨声一片。据本站统计数据,已有数10家楼盘出现不同程度的价格上扬。


虽然,价格方面不少楼盘都先涨为快,但大部分项目依旧卖的欢。网尚研究机构提供的数据显示,在新区获批之前的6月,江北板块日均认购量只有114套;但在获批后至今,该区域的日均认购量直接翻了一倍,达到了242套。


细看江北区域的各板块销售情况,7月2日江北新区获批至今,浦口区总共成交了1200多套房源,其中,浦珠路沿线成交400多套;桥北成交300余套,青奥体育公园板块也成交200余套。


总体看来,江北板块是当前楼市中唯一齐聚“招宝万金”的区域,另外区域内绿地、明发等品牌商也是备受关注。目前,江浦区域价格段为12000-17000元/平米,高新区均价在9000-11000元/平米区间内,桥北项目多在8000-11000元/平米之间。


放眼城市的另一片新区域南部新城,南站新区周边已经被万科、证大、绿地、金轮等众多大牌房企围绕,错位打造出的产品涵盖商业、商务、办公、居住等方面。值得一提的是,区域内在售的万科尚都荟、保利堂悦等项目售价均在2字头。


利好:江北抱河西大腿 城南添10万方空白地

谈及江北区域,长江这道天堑,不容忽视。正因此,成为了许多购房者心理上的屏障,也让江北区域内的房价低了江南区域一截。不过,纬七路、10号地铁线的开通,使得珠江镇与河西核心区奥体板块紧密相连,近一步拉近与河西板块的距离。加之年内纬三路的开通,顶山板块将与龙江一体化。


值得一提的是,作为“富人区”的河西板块,区域内的宏图上水云锦、金隅紫京府等项目售价均在3字头。与之一江之隔的江浦目前涨势凶猛,大有“抱河西大腿”之意。


对于南部新城而言,大校场机场的搬迁事宜素来是楼市的焦点。近来,再有消息传出,该机场将在年内完成搬迁。


缘何大校场机场有如此高的关注度?皆因大校场飞机场离南站新区非常近的缘故,南站新区内目前的7大项目都受到了限高影响。以万科为例,受机场搬迁前按照机场限高45米影响,万科在售项目均在15楼层以下。而仅挨着机场的保利堂悦和复地宴南都在售项目最高仅9层。


根据《南京市秦淮区总体规划(2013-2030)》文件显示,机场搬迁能为南京主城腾出了近10平方公里的建设空间。其中,机场跑道已列入历史文化遗产保护规划,未来将打造成“跑道记忆轴”;从土地规划图上看,机场跑道南面大部分都规划为二类居住用地,限高60米以上,最靠近跑道的建筑,规划高度大于100米;机场跑道北面规划显示将打造成商贸中心,规划高度也大于100米。外秦淮河以南,七桥瓮附近的地块,从规划图中看,也多为居住用地。


不少业内人士纷纷表示,在寸土寸金的南京主城区出现10平方公里空白地块,将对未来南京的楼市发展格局产生重大的影响。


各方声音:保北派和向南派剑拔弩张

保北派


张辉:江北奠定“一哥”地位 区域楼市迈入新起点


南京房地产开发促进会秘书长张辉:江北将一跃而成为国家战略,其地位将超越南京所有的新城和新区,成为南京城建的一哥。江北新区重点突出“创新驱动发展”和“新型城镇化建设”两个重点,这为江北新区的发展模式和发展方向指明了道路,同时也提出了目标,即江北新区的“创新驱动发展”和“新型城镇化建设”要领先于苏南现代化建设和长江经济带建设,起到示范带动作用。


刘婷:江北获重大利好 未来区域或迎量价齐升


金地集团南京公司副总经理刘婷:就整个南京楼市当前的格局而言,东边基本已发展成熟,向南已发展至禄口一代,距离主城偏远;往北存在很多的工业区,唯有浦口这一片,是整个楼市可以大力度发展的方向。随着新区得到批复,未来政府对该区域的投入推动板块内楼市的进一步发展。随着商业、教育、医疗等多方面的逐步完善,将导入一大波主城人口至浦口新城。


王伟华:江北获批所意料之中 将成为华东最火地区


华润置地(南京)有限公司营销部总监王伟华:此次江北新区获批纯属意料之中,而获批后对于南京、江苏乃至于整个华东地区都有重大影响。无论从规划级别、产业建设、税收政策等方面都将对于江北区域带来全面性的深度利好,未来无疑该区域将成为南京最火的板块,南京市的市政建设、综合配套也将会更进一步向这里倾斜。


向南派


李绍明:南站主打四大中心 未来将成为都市型商业中心


南京大学不动产研究中心研究员、365特聘讲师李绍明:从现在政府的规划,南站的发展主要围绕四个中心:城市的中心、商业的中心、商务的中心、交通的中心,四个中心城市功能已经很好的叠加在一起了,这就意味着这里有一个非常便利的、高品质的的生活环境。目前在南站核心区,商业建筑面积和写字楼的建筑面积和河西以及江东差不多在一个水平上,达到也超过了国家都市型商业中心的标准。


李辉:高起点 金轮控股总部将会搬至南京南站


金轮星立方广场项目总经理李辉表示,南站作为地铁和高铁交汇的地方,也是南京南部最后一块发展的地方,起点非常高。未来包括金轮控股总部都将搬到南京南站。此外,他还表示,按照规划,大校场机场今年还是一定要搬,而随着军用机场取消,限高就取消了,对建筑方面会有新的推动。


胡小武:未来6地铁换乘 南站会超越新街口


南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为,双铁时代有一个非常重要的变迁,特别是大城市之间,而南京南站使得双铁时代成为非常典型的双铁枢纽中心,从今天来看,南京南站会超越新街口,成为双铁时代真正的中心。


江北新区
我,国家级的
瞧我,接轨国际,亚洲级
南部新城


江北新区
我邻居是富人区
高起点,主城在我后方
南部新城


江北新区
都在说我好,你听到没?
除了讲你有规划,你还剩啥?
南部新城


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